La vente est presque bouclée. Rendez-vous chez le notaire dans deux semaines. Et là, coup de fil : il manque un diagnostic. Le notaire refuse de signer. C’est le genre de situation que je vois régulièrement en Vaucluse et dans les Bouches-du-Rhône. Des propriétaires persuadés d’être en règle, qui découvrent au dernier moment qu’un document manque ou n’est plus valide. Ce guide vous donne la liste complète des diagnostics obligatoires en 2025, que vous vendiez ou louiez votre bien.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne remplace pas une consultation juridique. Les obligations réglementaires évoluent régulièrement : vérifiez les textes en vigueur et consultez un notaire pour votre situation spécifique.
- Vente : 8 à 9 diagnostics selon le bien (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP, Carrez, assainissement)
- Location : 6 diagnostics minimum (DPE, plomb, électricité, gaz, ERP, surface habitable)
- Validité variable : de 6 mois (termites, ERP) à illimitée (amiante si absence constatée)
- Sanctions : nullité possible, révision du prix, interdiction de louer pour les passoires thermiques
Vendre ou louer sans diagnostics : ce que vous risquez vraiment
Soyons clairs : un dossier de diagnostic technique incomplet, c’est la porte ouverte aux ennuis. Je ne parle pas d’un simple retard administratif. Je parle de ventes annulées, de négociations qui repartent de zéro, de locataires qui réclament des indemnités.
Selon Service-Public.fr, le vendeur a l’obligation de fournir tous les diagnostics immobiliers regroupés dans un DDT, annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Sans ce dossier complet, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou exiger une diminution du prix. Pour obtenir vos diagnostics rapidement, vous pouvez contacter un professionnel certifié comme dif-diagnostic-avignon.fr.
Attention : Un diagnostic absent ou périmé au moment de la signature permet à l’acquéreur de demander l’annulation de la vente. J’ai vu des dossiers où l’acheteur a obtenu 15 000 € de réduction parce qu’un état termites avait expiré trois jours avant la signature.
Côté location, la situation s’est durcie. D’après le ministère de la Transition écologique, les logements classés G au DPE sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Ça concerne environ 600 000 logements en France. Si vous louez une passoire thermique sans le savoir (ou en faisant semblant de ne pas le savoir), vous vous exposez à une réduction de loyer imposée par le juge et à des poursuites.
600 000 logements
classés G concernés par l’interdiction de location en 2025
La question n’est plus « faut-il faire les diagnostics ? » mais « comment éviter qu’ils me bloquent au dernier moment ? »
Les 9 diagnostics à connaître : vente, location, ou les deux
Je ne vais pas vous noyer sous une liste de 15 diagnostics dont certains ne concernent que les centrales nucléaires. Concentrons-nous sur les 9 qui reviennent dans 95 % des transactions que je traite en région PACA. Cette liste n’est pas exhaustive pour les biens atypiques : si vous avez une piscine, une installation photovoltaïque ou un puits, consultez un diagnostiqueur pour vérifier vos obligations spécifiques.
Ce récapitulatif vous permet de visualiser d’un coup d’œil ce qui s’applique à votre situation. Chaque ligne indique si le diagnostic concerne la vente, la location, ou les deux.
| Diagnostic | Vente | Location | Validité | Condition |
|---|---|---|---|---|
| DPE | Oui | Oui | 10 ans | Surface ≥ 50 m² |
| Amiante | Oui | Non | Illimitée si absence | Permis avant 07/1997 |
| Plomb (CREP) | Oui | Oui | Illimitée si sous seuil | Construction avant 1949 |
| Électricité | Oui | Oui | 3 ans (vente) / 6 ans (location) | Installation > 15 ans |
| Gaz | Oui | Oui | 3 ans (vente) / 6 ans (location) | Installation > 15 ans |
| Termites | Oui | Non | 6 mois | Zone arrêté préfectoral |
| ERP (risques) | Oui | Oui | 6 mois | Toujours obligatoire |
| Carrez | Oui | Non | Illimitée sauf travaux | Copropriété uniquement |
| Assainissement | Oui | Non | 3 ans | Non raccordé tout-à-l’égout |
Diagnostics obligatoires pour la vente uniquement
Trois diagnostics concernent exclusivement la vente : l’amiante, les termites et le mesurage Loi Carrez. L’amiante vise les biens dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Si le rapport conclut à l’absence d’amiante, il reste valide indéfiniment. Pas besoin de le refaire à chaque vente.
Le diagnostic termites, lui, n’a que 6 mois de validité. Dans le Vaucluse et les Bouches-du-Rhône, la quasi-totalité des communes sont en zone d’arrêté préfectoral. Si votre vente traîne, vous devrez probablement le refaire. Quant au mesurage Carrez, il ne concerne que les lots de copropriété. Une maison individuelle n’y est pas soumise.
Diagnostics obligatoires pour la location uniquement
La location a moins de diagnostics spécifiques, mais attention aux pièges. Le DPE est désormais bloquant : pas de classement G, pas de mise en location. L’ERP (état des risques et pollutions) mérite une attention particulière : vous pouvez approfondir le sujet avec notre dossier sur la gestion des risques et pollutions immobilières.
La surface habitable doit aussi figurer dans le bail. Ce n’est pas un diagnostic au sens strict, mais c’est une mention obligatoire depuis la loi ALUR.
Diagnostics communs vente et location
Le DPE, le CREP (plomb), l’électricité, le gaz et l’ERP s’appliquent aux deux situations. Mais leurs durées de validité diffèrent selon le contexte. L’électricité et le gaz sont valables 3 ans en vente, mais 6 ans en location. Pour comprendre les subtilités de votre étiquette énergétique, consultez notre guide sur l’interprétation du diagnostic de performance énergétique.
Durées de validité : le piège des diagnostics périmés
Le truc le plus rageant dans les diagnostics, c’est qu’ils ont chacun leur propre durée de vie. Un DPE de 2020 peut être encore valide, mais un état termites de mars ne passera pas en octobre. Et je ne vous parle même pas des cas où la réglementation a changé entre-temps.
Dans ma pratique quotidienne en Vaucluse et Bouches-du-Rhône, je constate que l’oubli le plus fréquent concerne le diagnostic assainissement non collectif. Les propriétaires de maisons individuelles pensent souvent que ce diagnostic n’est pas obligatoire. Résultat : report de signature de 2 à 4 semaines le temps d’obtenir le rapport du SPANC. Ce constat est limité à ma zone d’intervention où de nombreuses habitations sont en assainissement individuel.
Selon les données de Qualitel, certains diagnostics n’ont qu’une validité de 6 mois (ERP, termites) alors que d’autres sont illimités si le résultat est négatif (amiante, plomb). Les diagnostics électricité et gaz présentent une particularité : 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location. Ne confondez pas les deux contextes.
Bon à savoir : Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 avec l’ancienne méthode peut être considéré comme invalide par certains notaires, même s’il a moins de 10 ans. La réforme a modifié en profondeur la méthode de calcul. Dans le doute, refaites-le.
Pour éviter les mauvaises surprises, voici les points à vérifier systématiquement avant de transmettre votre DDT au notaire ou à l’agence.
Votre DDT est-il complet ? Vérifiez point par point
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DPE datant de moins de 10 ans (et réalisé après juillet 2021 pour les anciens DPE)
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Diagnostic amiante si permis de construire avant juillet 1997
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CREP (plomb) si construction avant 1949
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Diagnostic électricité si installation de plus de 15 ans
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Diagnostic gaz si installation de plus de 15 ans
J’ai accompagné Mme Durand, 62 ans, retraitée de l’enseignement, qui vendait sa maison familiale à Châteaurenard. Son DPE datait de 2020, réalisé avec l’ancienne méthode. Le notaire a refusé d’instrumenter : la réforme de juillet 2021 avait rendu ce diagnostic inutilisable. Intervention en 48h pour un nouveau DPE conforme, mais la vente a pris 10 jours de retard. Elle aurait pu éviter ce stress en vérifiant la date de son diagnostic trois mois plus tôt.
DPE 2024-2025 : ce qui change pour votre bien
Le DPE, c’est LE diagnostic qui fait cauchemarder les propriétaires. Et franchement, je les comprends. Les règles n’arrêtent pas de bouger.
D’après le ministère de l’Économie, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location. C’est déjà effectif. Pour les logements F, ce sera 2028. Pour les E, 2034. Le calendrier est là, mais des propositions de loi circulent pour l’assouplir (rien de voté à ce jour).
Ce qui change aussi en 2026 : le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE sera modifié. Concrètement, certains logements chauffés à l’électricité pourraient voir leur classement s’améliorer. Mais on n’y est pas encore.
Mon conseil de terrain sur le nouveau DPE : Franchement, si votre DPE date d’avant juillet 2021, ne prenez pas de risque : refaites-le. La nouvelle méthode de calcul (dite 3CL) peut modifier votre classement d’une ou deux lettres, dans un sens comme dans l’autre. J’ai vu des biens passer de F à D, et d’autres de E à F. Ça dépend de l’isolation, du mode de chauffage, de la ventilation.
Un point crucial : le DPE est désormais opposable. Ça veut dire qu’un acquéreur ou un locataire peut se retourner contre le diagnostiqueur (et indirectement contre vous) si le classement s’avère erroné. Des décisions de justice récentes ont condamné des vendeurs à des réductions de prix pour erreur de DPE. Ce n’est plus un document « pour information ».
Pour les copropriétés, une nouvelle obligation s’ajoute : le DPE collectif. Depuis janvier 2025, c’est obligatoire pour les immeubles de 50 à 200 lots. Les petites copropriétés (moins de 50 lots) ont jusqu’au 1er janvier 2026. Renseignez-vous auprès de votre syndic.
Vos questions sur les diagnostics immobiliers
Qui paie les diagnostics immobiliers : vendeur ou acheteur ?
Le vendeur prend en charge la totalité des diagnostics. C’est lui qui doit fournir le DDT avant la signature. L’acheteur n’a rien à payer de ce côté-là. En location, c’est le bailleur qui assume les frais.
Peut-on vendre une maison classée G au DPE ?
Oui, la vente reste possible. L’interdiction de location ne bloque pas la vente. Mais attendez-vous à des négociations : l’acheteur sait qu’il devra investir dans la rénovation énergétique pour pouvoir louer le bien un jour.
Faut-il refaire les diagnostics si la vente tarde ?
Ça dépend du diagnostic. Le DPE reste valable 10 ans, donc pas de souci. Mais les termites et l’ERP expirent au bout de 6 mois. Si votre vente prend du retard, vérifiez les dates. J’ai vu des signatures repoussées de trois semaines pour un état termites périmé de 5 jours.
Comment vérifier si un diagnostiqueur est certifié ?
Demandez son numéro de certification et vérifiez-le sur le site du COFRAC ou du ministère. Un diagnostiqueur sérieux vous fournit spontanément son attestation d’assurance et ses certifications. Si on vous refuse ces documents, passez votre chemin.
Quel est le prix moyen d’un pack diagnostics complet ?
Ça tourne autour de 300 € pour un DDT basique, mais comptez plutôt 700 € pour un appartement 3 pièces avec tous les diagnostics, et jusqu’à 1 000 € pour une maison. Les tarifs ont augmenté ces dernières années (environ +6 % entre 2023 et 2024 pour le DPE seul). Demandez plusieurs devis.
Et maintenant ?
Pour aller plus loin : La réglementation des diagnostics évolue chaque année. Ce qui était valide hier peut ne plus l’être demain, surtout pour le DPE avec le calendrier des passoires thermiques.
Plutôt que de courir après les délais, posez-vous cette question dès maintenant : mes diagnostics actuels seront-ils encore valides le jour de la signature ? Si vous avez le moindre doute sur un document de plus de deux ans, faites-le vérifier. Ça vous coûtera moins cher qu’un report de vente ou une négociation à la baisse.
Je recommande toujours de faire tous les diagnostics en une seule intervention. C’est moins cher, ça évite les oublis, et vous avez un interlocuteur unique si le notaire a des questions. Le jour où j’arrive chez vous, je vérifie tout d’un coup : DPE, électricité, gaz, amiante si nécessaire, termites si vous êtes en zone concernée. Deux heures sur place, et vous avez un DDT complet sous 48 heures.